原因：一是我們高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)到了這個(gè)階段；二是我們對(duì)于碳達(dá)峰碳中和的國(guó)際承諾；三是中央的政策導(dǎo)向。

對(duì)于建筑企業(yè)來(lái)說(shuō)，EOD競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是設(shè)計(jì)能力。一個(gè)地塊，怎樣按照EOD的理念設(shè)計(jì)出來(lái)，怎樣在實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)、生態(tài)優(yōu)美的同時(shí)，帶動(dòng)關(guān)聯(lián)的、有收益的其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。所以，設(shè)計(jì)能力是兩個(gè)方面：一是項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程設(shè)計(jì)，二是投融資模式(含財(cái)務(wù)平衡）的設(shè)計(jì)。

10月15日，生態(tài)環(huán)境部聯(lián)合發(fā)改委、國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行印發(fā)《關(guān)于推薦第二批生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式試點(diǎn)項(xiàng)目的通知》，通知提出了5項(xiàng)申報(bào)條件(需同時(shí)滿(mǎn)足)，每個(gè)省份申報(bào)數(shù)量原則上不超過(guò)3個(gè)，本次重點(diǎn)支持實(shí)施基礎(chǔ)好、投資規(guī)模適中、項(xiàng)目邊界清晰、反哺特征明顯、環(huán)境效益顯著的試點(diǎn)項(xiàng)目。

大約1年多前，上述三方發(fā)布了《關(guān)于推薦生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式試點(diǎn)項(xiàng)目的通知》，今年4月，在生態(tài)環(huán)境部公開(kāi)的試點(diǎn)項(xiàng)目名單顯示，第一批試點(diǎn)項(xiàng)目合計(jì)36個(gè)，期限為2021-2023年。據(jù)悉，項(xiàng)目擬投資近1400億元，擬申請(qǐng)貸款金額為700多億。

EOD要火。那么，什么是EOD模式以及EOD項(xiàng)目如何實(shí)施。

一、跟達(dá)康書(shū)記學(xué)習(xí)什么是EOD？

熱播劇《人民的名義》中講了一個(gè)達(dá)康書(shū)記將林城煤塌陷區(qū)改造成濕地公園和開(kāi)發(fā)區(qū)，最終造福一方的故事。

事實(shí)上，這個(gè)故事是有原型的：即江蘇省徐州市的潘安湖國(guó)家濕地公園。2010年起當(dāng)?shù)赝ㄟ^(guò)“挖深填淺、分層剝離、交錯(cuò)回填”等技術(shù)改造塌陷區(qū)，恢復(fù)土地生態(tài)調(diào)節(jié)功能，同時(shí)建起了濕地公園景觀，接著又規(guī)劃了污水廠、交通路線、幼兒園、醫(yī)院等配套設(shè)施，打造集康養(yǎng)、休閑旅游、電子商務(wù)、高端住宅于一體的現(xiàn)代生態(tài)新城，實(shí)現(xiàn)了從一城煤灰半城土到一城青山半城湖的轉(zhuǎn)變。

2017 年底，領(lǐng)導(dǎo)人視察潘安湖采煤塌陷區(qū)整治工程時(shí)，指出“資源枯竭地區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展是一篇大文章，實(shí)踐證明這篇文章完全可以做好”，首次提出了“只有恢復(fù)綠水青山，才能使綠水青山變成金山銀山”！

此處的潘安湖項(xiàng)目其實(shí)即可看作EOD的官方范本。

二、簡(jiǎn)介：傳統(tǒng)補(bǔ)貼難維系，借鑒地鐵商圈的開(kāi)發(fā)模式

回過(guò)來(lái)講，什么是EOD，套用官方解釋?zhuān)?/p>

EOD（Ecology-OrientedDevelopment）模式是以生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理為基礎(chǔ)，以特色產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為支撐，以區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)為載體，采取產(chǎn)業(yè)鏈延伸、聯(lián)合經(jīng)營(yíng)、組合開(kāi)發(fā)等方式，推動(dòng)收益性差的生態(tài)環(huán)境治理項(xiàng)目與收益較好的關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)有效融合。

在筆者看來(lái)，狹義的EOD模式其實(shí)主要就是將生態(tài)環(huán)境治理帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值內(nèi)部化，以解決環(huán)保前期投入的資金問(wèn)題，簡(jiǎn)單的說(shuō)，EOD就是怎么讓綠水青山真正變成金山銀山！

長(zhǎng)久以來(lái)，環(huán)保作為傳統(tǒng)的正外部性產(chǎn)業(yè)（即給他人謀福利，自己卻沒(méi)有得到相應(yīng)補(bǔ)償），市場(chǎng)機(jī)制一直不能有效的進(jìn)行資源配置，因此環(huán)保產(chǎn)業(yè)主要依靠政府的購(gòu)買(mǎi)服務(wù)和補(bǔ)貼。

但依靠政府補(bǔ)貼，顯然不是最佳策略，尤其是當(dāng)政府缺錢(qián)的時(shí)候，整個(gè)產(chǎn)業(yè)都顯得岌岌可危。

要想解決正外部性產(chǎn)業(yè)的困境，一個(gè)常用的現(xiàn)代化方法即是依據(jù)科斯定理，明確產(chǎn)權(quán)，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)配置。近年來(lái)發(fā)達(dá)國(guó)家推行的污染排放權(quán)即是很好的例證，我國(guó)目前也正積極推行排污權(quán)、炭排放權(quán)等交易制度來(lái)健全環(huán)境治理的市場(chǎng)體系。

在EOD模式中，項(xiàng)目公司通過(guò)改善環(huán)境，用優(yōu)良的生態(tài)基底吸引產(chǎn)業(yè)和人口，并將環(huán)境效應(yīng)帶來(lái)的社會(huì)效益增值進(jìn)行提前鎖定，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體溢價(jià)增值，并以此實(shí)現(xiàn)對(duì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)的反哺，以解決環(huán)保項(xiàng)目財(cái)政投入不足的突出問(wèn)題，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。

如果回顧城市發(fā)展歷程，我們其實(shí)可以發(fā)現(xiàn)EOD并不算是一種全新物種，類(lèi)似的還有TOD（公共交通導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)模式），SOD（公共服務(wù)導(dǎo)向型開(kāi)發(fā)模式）等等。以TOD為例，項(xiàng)目公司以火車(chē)站、地鐵站等為中心，以400-800米為半徑，打造集商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的商業(yè)綜合體，實(shí)現(xiàn)土地增值+物業(yè)增值。大家常見(jiàn)的各大地鐵商場(chǎng)即是這種模式的典型代表，例如上海五角場(chǎng)的萬(wàn)達(dá)商場(chǎng)。

而運(yùn)作這類(lèi)項(xiàng)目的公司則以香港地鐵公司為代表，港鐵公司通過(guò)對(duì)軌交和物業(yè)的統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)，并與政府協(xié)商，提前獲得地鐵站附近土地，鎖定由于地鐵開(kāi)通預(yù)期帶來(lái)的土地溢價(jià)收益，隨后一邊俢地鐵，一邊在地鐵周邊開(kāi)發(fā)物業(yè)。在土地升值之后，港鐵一方面通過(guò)拍賣(mài)方式將地鐵上蓋的土地賣(mài)給開(kāi)發(fā)商，或自己做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地增值收益和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益，另一方面，通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)出的地鐵商業(yè)辦公等自持物業(yè)運(yùn)營(yíng)，獲得物業(yè)升值收益和物業(yè)租金收益。通過(guò)這種模式，港鐵公司實(shí)現(xiàn)了持續(xù)盈利，建立了全球首屈一指的城市軌道交通體系。

內(nèi)地的深圳地鐵也基本學(xué)習(xí)的是港鐵模式，從2013年開(kāi)始即實(shí)現(xiàn)盈利，成為我國(guó)為數(shù)不多的盈利的地鐵運(yùn)營(yíng)商。值得一提的是，在2015年著名的萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)中，萬(wàn)科曾計(jì)劃引入深圳地鐵，其背后同樣有“地鐵運(yùn)營(yíng)+上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)”的戰(zhàn)略考量。

三、路徑：看EOD如何化綠水青山為金山銀山

由上可見(jiàn)， EOD模式與上述TOD類(lèi)似，其實(shí)現(xiàn)路徑基本分為三步走：

1) 重構(gòu)生態(tài)網(wǎng)絡(luò)：通過(guò)環(huán)境治理、生態(tài)系統(tǒng)修復(fù)、生態(tài)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建，為城市發(fā)展創(chuàng)造良好的生態(tài)基底，帶動(dòng)土地升值；

2) 整體提升城市環(huán)境：通過(guò)完善公共設(shè)施、交通能力、城市布局優(yōu)化、特色塑造等提升城市整體環(huán)境質(zhì)量，為后續(xù)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)提供優(yōu)質(zhì)條件；

3) 產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及人才引進(jìn)：通過(guò)人口流入及產(chǎn)業(yè)發(fā)展激活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，從而增加居民收入、企業(yè)利潤(rùn)和政府稅收，最終實(shí)現(xiàn)自我強(qiáng)化的正反饋回報(bào)機(jī)制。

其對(duì)應(yīng)的收益來(lái)源主要分兩塊：

1）土地溢價(jià)及土地出讓收入。通過(guò)環(huán)境改善實(shí)現(xiàn)土地增值，再分享土地一級(jí)出讓收益或者地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)資金需求平衡可以說(shuō)是當(dāng)前EOD模式的核心，這也是最直接的最快速的收益模式，但這可能將EOD項(xiàng)目做成生態(tài)環(huán)境治理類(lèi)項(xiàng)目與地產(chǎn)項(xiàng)目的組合，沒(méi)能將生態(tài)導(dǎo)向納入項(xiàng)目前期規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的全盤(pán)考慮，因此缺乏可持續(xù)發(fā)展的能力，且土地溢價(jià)及土地出讓收入直接作為項(xiàng)目收入缺乏明確政策支持。

2）產(chǎn)業(yè)反哺分成收益。就目前來(lái)看，實(shí)現(xiàn)生態(tài)與產(chǎn)業(yè)有效融合的項(xiàng)目較少，這主要是由于產(chǎn)業(yè)培育周期較長(zhǎng)，不確定性較大，且項(xiàng)目參與主體多，生態(tài)價(jià)值難以定量測(cè)算，主體之間難以確定收益類(lèi)型劃分，對(duì)參與主體的實(shí)力要求高，這方面還有待進(jìn)一步探索。

4月28日，生態(tài)環(huán)境部等三家單位聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于同意開(kāi)展生態(tài)環(huán)境導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)（EOD）模式試點(diǎn)的通知》，審核公布了36個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目，并且提出：

強(qiáng)化項(xiàng)目收益內(nèi)部反哺機(jī)制。試點(diǎn)實(shí)施單位切實(shí)加強(qiáng)公益性生態(tài)環(huán)境治理項(xiàng)目與相關(guān)經(jīng)營(yíng)性產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一體化融合實(shí)施。實(shí)施中可適當(dāng)優(yōu)化試點(diǎn)依托項(xiàng)目，加大產(chǎn)業(yè)收益對(duì)生態(tài)環(huán)境治理的反哺力度。

隨著國(guó)家對(duì)于EOD模式自平衡有掛支持政策的明確和強(qiáng)化，隨著”生態(tài)產(chǎn)品價(jià)值實(shí)現(xiàn)機(jī)制“的逐步落實(shí)，在高質(zhì)量發(fā)展、重視生態(tài)保護(hù)和生態(tài)優(yōu)美、碳達(dá)峰和碳中和的背景下，相信EOD模式必將成為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)、鄉(xiāng)村振興的重要、乃至主流模式。地方政府、城投企業(yè)、銀行金融、建筑企業(yè)必須予以重視。